sábado, 25 de septiembre de 2010

ESTUDIO Y ANÁLISIS DE UN MODELO DE CONTRATO DE LOCACIÓN SEGÚN LAS LEYES PARAGUAYAS

1- ETIMOLOGÍA Y CONCEPTO.

La palabra “locación” proviene del latín locatĭo, -ōnis, que significa “lugar”. Es una voz femenina. Refiere que es una palabra relacionada con el Derecho, como sinónima de arrendamiento (o acción de arrendar) (RAE, 2.001).

La Locación, es el arrendamiento, como contrato consensual en cuya virtud una de las partes, el locador o arrendador, se obliga a conceder el uso o goce de una cosa a la otra parte, el locatario o arrendatario, obligado por eso apagar un precio determinado en dinero. Si la prestación de la primera consiste en un servicio o en la ejecución de una obra, la locación será, respectivamente, de servicios o de obras, etc. (Ossorio, 2.000).

Se denomina Locador, en el contrato de locación, a quien concede el uso o goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. Se lo denomina también arrendador.

El Local, es la expresión que refiere a todo lo perteneciente a cierto lugar. A veces tiene fuerza legal como costumbre de una comarca, y que suele ser sinónima de sitio, paraje, o ámbito en una determinada relación jurídica, como lo suele ser en el Derecho.

El Locatario, es, en el contrato de locación, el que paga el precio por el uso o goce de una cosa, por la recepción de un servicio o la ejecución de una obra. Se denomina también arrendatario o inquilino. El sujeto opuesto es el locador (Ossorio).

2- LOCACIÓN DE COSAS.


2.1- CONCEPTOS Y ELEMENTOS.

LOCADOR                        LA COSA ARRENDADA                       LOCATARIO
(da la cosa        - - - - - -  (Para el uso, goce y usufructo   - - - - - (Paga un precio por
por un precio)          del locador al locatario por un precio)            arrendar la cosa)

Fuente: Art. 803 y concordantes, C.C.P. (elaboración propia).

2.1.1. Conceptos generales.

Se realiza una locación de cosas cuando una persona (llamada “locador/a”), se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (llamada “locatario/a”), que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero por ella (Borda, 1.998).

El art. 803 del Código Civil paraguayo establece: “La locación tiene por objeto la cesión del uso y goce de una cosa o de un derecho patrimonial por un precio cierto en dinero. Se aplicarán a este contrato, en lo pertinente, las disposiciones de la compraventa”.

Y el artículo 805 ordena: “Pueden darse en locación todos los bienes no fungibles que estén en el comercio. Los que estuvieren fuera de él, o los que no deben ser enajenados por prohibición legal o judicial, podrán ser objeto del contrato, si no fueren nocivos al bien público, o contrarios a la moral y buenas costumbres”.

Los límites de vigencia del contrato de locación se hallan establecidos en el art. 807: “El contrato de locación no podrá celebrarse por un plazo mayor de cinco años. El estipulado por un plazo más largo, quedará reducido al término indicado…” (C.C.P., 2.008).

2.1.2. Importancia social del contrato de locación.

Refiere Borda, que “la locación es uno de los temas más vivos del derecho civil contemporáneo. Las sociedades modernas tienen una sensibilidad muy aguda en todo cuanto se refiere a la vivienda y el trabajo.

“La locación urbana se vincula con el primer problema, los arrendamientos rurales con el segundo. La "rebelión de las masas" ha puesto en un primer plano estos problemas esenciales, ligados a las necesidades más inmediatas y vitales del hombre.

“Las personas cuyos bienes de fortuna no les han permitido el acceso a la propiedad de su vivienda forman la parte más numerosa y necesitada de la población urbana; no es de extrañar, por tanto, la notoria tendencia legislativa a proteger al locatario en desmedro del dueño, tendencia que se acentuó vigorosamente con motivo de la escasez de viviendas originada en procesos económicos complejos, principalmente el encarecimiento de la construcción y el éxodo de la población campesina a las ciudades.

Con el auge de los gobiernos socialistas, incluido el del Paraguay actual, se nota en los arrendamientos rurales, el intervencionismo estatal, el que ha tenido su origen en otros motivos, no por ello menos poderosos: los arrendatarios forman la clase productora frente al dueño que posee la tierra como un mero instrumento de renta; uno de los ideales democráticos contemporáneos es el de que la tierra pertenezca a quien la trabaja; parece justa, por tanto, una legislación protectora de los arrendatarios.

Los nuevos tiempos están golpeando sobre este contrato más vigorosamente que sobre ningún otro, exceptuando quizás el de trabajo; lo social ha hecho irrupción en los rígidos moldes individualistas de la locación nacida de la legis romana.

3- CARACTERES DE LA LOCACIÓN.

El contrato de locación tiene los siguientes caracteres:

a) Es bilateral, desde que origina obligaciones recíprocas para el locador y locatario.

b) Es oneroso y conmutativo: se supone que las contraprestaciones guardan equivalencia, es decir, que el alquiler pactado es el justo precio del uso y goce.

c) En principio es consensual, porque se concluye por el mero consentimiento, sin necesidad del cumplimiento de ninguna formalidad ni tampoco de la entrega de la cosa; pero los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales son formales, pues deben ser hechos por escrito.

d) Es un contrato de tracto sucesivo, es decir, que su cumplimiento se prolonga necesariamente a través de un tiempo más o menos dilatado.

4- ANÁLISIS DE UN CONTRATO DE LOCACIÓN.

Existen muchas clases de contratos de locación: de cosas (muebles, inmuebles), de servicios, de obras, de edición, etc.

El contrato de locación que será objeto del estudio, un CONTRATO DE LOCACIÓN DE INMUEBLE, tipo VIVIENDA FAMILIAR.

El objeto de la locación es un bien inmueble de propiedad del señor Pedro Carmona (locador), quien se lo arrienda al señor Jorge Galeano (locatario). La locación corresponde a una casa para uso y goce como vivienda familiar del señor Galeano. El precio acordado es de Gs. 650.000 por mes adelantado, más una garantía igual de Gs. 650.000 como aval (cláusula segunda).

La duración del contrato de la locación del bien inmueble dado, es por el término de un año (desde abril de 2.009 hasta marzo de 2.010), en concordancia con el art. 808, inciso c), del C.C.P., renovable de mutuo acuerdo (cláusula tercera).

El contrato convenido es, por tanto, un acuerdo escrito, oneroso, bilateral, consensual, de tracto sucesivo y conmutativo. A pesar de que la locación no siempre lo requiere, por ser preciso y de un bien inmobiliario, el acuerdo se perfecciona por escrito.

4.1) MODELO DE UN CONTRATO DE LOCACIÓN (SEGÚN ANÁLISIS PROPUESTO).

CONTRATO DE ALQUILER.



Entre el Señor PEDRO ARTURO CARMONA ELIZECHE, paraguayo, casado, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 607.287, en su carácter de PROPIETARIO por una parte, y el Señor JORGE TADEO GALEANO, casado, mayor de edad, con cédula de identidad Nº 1.840.030 por la otra, han convenido en celebrar el presente Contrato de Locación de una vivienda tipo familiar, según las siguientes Cláusulas:



PRIMERA (PARTES Y OBJETO).



El Señor PEDRO ARTURO CARMONA ELIZECHE en el carácter invocado da en locación al Señor JORGE TADEO GALEANO un inmueble de su propiedad, una casa tipo vivienda familiar, individualizada como Cta. Cte. Nº 28-2453-79, Finca Nº 27.259, ubicado en la calle Ettiene casi El rosedal Nº 741, del Barrio San Jorge, zona norte, sito en la ciudad de Fernando de la Mora.



El inmueble tipo vivienda consta de una sala estar, una cocina comedor, dos baños, dos dormitorios, un corredor y lavadero (total: 155 m2 construidos), más un patio trasero arbolado, cochera lateral y jardín al frente con rejas y vereda lisa. El perímetro lateral y el fondo se hallan totalmente amurallados.



SEGUNDA (PRECIO Y PLAZO DE PAGO).



El precio del arrendamiento o alquiler se fija en la suma de Gs. 650.000 (Seiscientos cincuenta mil Guaraníes), pagaderos en forma mensual, y por adelantado, del 1 al 10 de cada mes.



El locatario entrega, con la firma de este contrato, el importe de Gs. 650.000 (Guaraníes seiscientos cincuenta mil), en concepto de garantía o aval para sufragar cualquier gasto eventual o sobreviniente dejado por el locatario al fenecer el presente contrato.



TERCERA (VIGENCIA CONTRACTUAL).



El presente contrato será válido desde el 1 de abril de 2.009 hasta el 31 de marzo de 2.010, prorrogable por acuerdo de partes y por escrito con treinta (30) días de anticipación a esta última fecha.

CUARTA (CLÁUSULA PENAL – RESCISIÓN DEL LOCATARIO).



En caso de mora en el pago, el locatario deberá pagar desde el día 11, la suma de Gs. 10.000 (Guaraníes diez mil), por cada día de atraso transcurrido, independientemente del importe mensual del alquiler, ya que el locador no estará obligado a recibir el alquiler si no fuere conjuntamente con la multa mencionada. La mora se producirá por el mero vencimiento de los plazos contractuales.



Si se rescindiera el presente contrato por causa del locatario, este deberá abonar al locador en concepto de indemnización, el valor correspondiente a dos (2) meses de alquiler, y cubrirá las eventuales gestiones administrativas y/o judiciales, y todos los gastos surgentes.

QUINTA (RESCISIÓN DEL LOCADOR):



En caso de atraso del locatario en el pago de dos (2) meses de alquiler, facultará al locador a rescindir unilateralmente el presente contrato y a accionar judicialmente para lograr el desalojo, haciendo expreso el locatario su consentimiento de declarar la cuestión de pleno derecho sin litigar.

SEXTA (AUMENTO DE ARRENDAMIENTO).



El monto del alquiler podrá sufrir variaciones durante la vigencia del presente contrato, debiendo el locador comunicárselo al locatario con quince días de anticipación por lo menos.

SÉPTIMA (PROHIBICIONES EXPRESAS):



El locatario no podrá introducir mejoras al bien locado, sin el consentimiento por escrito del propietario. Las que fueren autorizadas correrán por cuenta del locatario, sin responsabilidad alguna del propietario.

OCTAVA (DEL DESTINO DE LA LOCACIÓN).



El destino que el locatario dará al inmueble será exclusivamente para vivienda familiar, no pudiendo utilizarse para otro fin, por lo cual le queda prohibido transferir los derechos del presente contrato a terceros, ni subarrendarlo total o parcialmente, ni ceder en locación, ya sea titulo oneroso o gratuito a otros.

NOVENA (DE LAS CONDICIONES DEL INMUEBLE).



El bien locado se encuentra en perfecto estado de conservación, por lo cual el locatario se compromete a conservarlo y devolverlo en las mismas condiciones en las que la recibe, responsabilizándose de los daños que se ocasionasen a las instalaciones del inmueble, aun los ocasionados por tercero, salvo los producidos por fuerza mayor y el desgaste por el uso normal y por el transcurso del tiempo.

DÉCIMA (RESPONSABILIDADES DEL LOCATARIO).



El locador concede la vivienda con todos los servicios vigentes y al día en el pago, por lo que el locatario abonará mensualmente los importes en concepto de consumo de energía eléctrica, agua potable y recolección domiciliaria de basuras, de acuerdo a las boletas respectivas y durante el tiempo que dure el presente contrato, debiendo entregar las facturas canceladas de los servicios arriba mencionados cada vez que se abone el alquiler al propietario para que este los controle.


DÉCIMA PRIMERA (FORMALIDAD).



El presente contrato consta de dos copias de un mismo contenido y tenor, una para cada parte. Firmado en San Lorenzo, Paraguay, el 25 de marzo de 2.009 en prueba de conformidad y aceptación de todas sus cláusulas.


   JORGE TADEO GALEANO                                           PEDRO A. CARMONA       LOCATARIO, C.I. Nº 1.840.030                               PROPIETARIO, C.I. Nº 607.287


5) C O N C L U S I O N E S .

Tras urgar varias fuentes de las que nos imbuimos para la concreción de este breve e incompleto trabajo, y al finalizar este recorrido, del tema abordado, que fue “Estudio y análisis de un modelo de contrato de locación según la ley paraguaya”, y los tres objetivos del trabajo han sido: conceptuar, analizar y valorar un modelo de contrato de locación inmobiliaria.

Hemos explorado los conceptos de locación y sus caracteres, así como también hemos analizado un modelo de contrato, tras lo cual se evidencian las notas distintivas de la locación según el Código Civil paraguayo y sus leyes complementarias, fuentes de este instituto civil.

BIBLIOGRAFÍA Y FUENTES CONSULTADAS.

• Ayala, Elixeno (1.987): “Código Civil Paraguayo en cuadros sinópticos. Libro III, De los contratos en particular”. Asunción: CEPUC – UCA, 1ª edición, 146 p.

• Borda, Guillermo (1.998): “Manual de Contratos”. Buenos Aires: Abeledo Perrot, 18ª edición, 820 p.

• Condomí y otro (1.999): “Modelos seleccionados de Contratos civiles, comerciales, laborales y rurales”. Buenos Aires: Abcontractual – Abatti ediciones, colección “Abacacía”, 2ª edición, 192 p.

• Ossorio, Manuel (2.000): “Diccionario de ciencias jurídicas, políticas y sociales”. Panamá: Datascan S.A., 1ª edición electrónica, 1.007 p.

• Real Academia de la Lengua Española, RAE (2.001): “Diccionario de la Lengua Española”. Madrid: Espasa Calpe, 22ª edición (2 tomos), 2.368 p.

• República del Paraguay (2.008): “Código Civil paraguayo y Leyes complementarias”. Asunción: Intercontinental, colección “Legislación paraguaya”, 22ª edición, 1.020 p.